Es frecuente ver locales comerciales cerrados y vacíos después de haber albergado un negocio que no funcionó. Muchos de sus dueños se plantean el cambio de uso de local comercial a vivienda para poder sacar rentabilidad a una propiedad que quedó muerta.

Nos remitimos a lo establecido en ley para resolver esta duda.

La Ley de Propiedad horizontal en cuanto al cambio de uso de un local comercial a vivienda, establece ciertos límites y requisitos, pero no lo prohíbe de manera absoluta. Esto es, establece que los propietarios no pueden realizar obras que alteren la estructura del edificio, afecten a la seguridad o a los servicios generales, o modifiquen las fachadas. Sin embargo, el artículo 17 permite realizar obras y reformas en las partes privativas, siempre y cuando no afecten a la estructura del edificio ni a los derechos de los demás propietarios.

¿Qué implica el cambio de uso?

El cambio de uso de un local comercial a vivienda implica una modificación sustancial de la finalidad del inmueble. Esto tiene implicaciones tanto para el propietario del local como para la comunidad de propietarios.

Implicaciones para el propietario:

Ventajas

• Mayor valor: La conversión en vivienda suele aumentar el valor del inmueble.
• Uso personal: Permite al propietario utilizar el espacio como vivienda propia.
• Mayor flexibilidad: Mayor libertad para realizar reformas y adaptaciones.

Desventajas

• Costes: El cambio de uso suele implicar obras y trámites administrativos que generan costes.
• Limitaciones: Pueden existir limitaciones impuestas por el ayuntamiento o por la comunidad de propietarios.
• Impuestos: Pueden surgir nuevos impuestos o tasas asociados a la vivienda.

Implicaciones para la comunidad:

• Aumento de cuotas: Al aumentar el número de viviendas, pueden aumentar los gastos comunes y, por tanto, las cuotas que deben pagar todos los propietarios.
• Cambios en los estatutos: Puede ser necesario modificar los estatutos de la comunidad para adaptarse a la nueva situación.
• Conflictos: El cambio de uso puede generar conflictos con otros propietarios, especialmente si consideran que afecta al uso y disfrute de las zonas comunes o reduce el valor de sus viviendas.

Trámites técnico - administrativos

El cambio de uso de un local comercial a vivienda es posible, pero implica un proceso que requiere de una serie de trámites técnico-administrativos.

1. Estudio de viabilidad:

• Normativa urbanística: Es fundamental analizar la normativa urbanística del municipio donde se encuentra el local. Esta normativa establece los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser considerado vivienda, así como las limitaciones al cambio de uso.
• Condiciones del local: Se debe evaluar si el local cumple con los requisitos técnicos para ser convertido en vivienda, como la superficie mínima, altura de techos, ventilación, iluminación, etc.
• Estatutos de la comunidad: Se deben revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para verificar si existen restricciones o limitaciones al cambio de uso.

2. Proyecto técnico:

• Elaboración del proyecto: Un arquitecto técnico o arquitecto elaborará un proyecto de reforma que incluya planos, memorias y cálculos estructurales.
• Licencia de obras: Con el proyecto en mano, se solicitará al ayuntamiento la correspondiente licencia de obras para el cambio de uso.

3. Aprobación de la comunidad de propietarios:

• Junta de propietarios: Se convocará una junta extraordinaria de propietarios para informar sobre el proyecto y solicitar la aprobación de los demás propietarios.
• Mayoría necesaria: La mayoría necesaria para aprobar el cambio de uso suele estar establecida en los estatutos de la comunidad, pero generalmente se requiere una mayoría cualificada.

4. Ejecución de las obras:

• Contratar a una empresa constructora: Se contratará a una empresa constructora para llevar a cabo las obras de reforma según el proyecto aprobado.
• Control de las obras: Se deberá contar con la dirección facultativa de un técnico competente para supervisar la ejecución de las obras y garantizar el cumplimiento de la normativa.

5. Legalización de las obras:

• Certificado final de obra: Una vez finalizadas las obras, el director de obra emitirá un certificado final de obra.
• Inspección municipal: El ayuntamiento realizará una inspección para verificar que las obras se han ejecutado conforme a la licencia y a la normativa vigente.

6. Alta en el registro de la propiedad:

• Escritura pública: Se elevará a escritura pública la reforma realizada y el cambio de uso del local.
• Inscripción en el registro: La escritura se inscribirá en el Registro de la Propiedad para hacer constar el nuevo uso del inmueble.

7. Obtención de la cédula de habitabilidad:

• Solicitud: Se solicitará al ayuntamiento la cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.

Documentación necesaria (generalmente):

• Proyecto técnico: Elaborado por un arquitecto técnico o arquitecto.
• Licencia de obras: Otorgada por el ayuntamiento.
• Certificado final de obra: Emitido por el director de obra.
• Cédula de habitabilidad: Otorgada por el ayuntamiento.
• Escritura pública: Que refleje el cambio de uso.
• Seguro de decenal: Que garantice la estabilidad de la construcción durante diez años.

Consideraciones importantes:

• Costes: El cambio de uso implica una inversión económica importante, tanto en la reforma como en los trámites administrativos.
• Plazos: Los plazos para obtener las licencias y realizar las obras pueden variar en función de la complejidad del proyecto y de la agilidad administrativa del ayuntamiento.
• Asesoramiento profesional: Es recomendable contar con el asesoramiento de un arquitecto técnico, un abogado especializado en propiedad horizontal y un gestor administrativo para llevar a cabo todos los trámites.

Importante: La normativa y los procedimientos pueden variar ligeramente según la comunidad autónoma y el municipio. Por ello, es fundamental consultar con las autoridades locales y con profesionales del sector para obtener información precisa y actualizada.

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